ЮФУ
ул. М. Горького, 88, к. 211
г.Ростов-на-Дону, Россия
344002
+7 (863) 250-59-54
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

TERRA ECONOMICUS

Расхождение факторов ценообразования на российском рынке жилья: SHAP-анализ первичного и вторичного сегментов


TERRA ECONOMICUS, Том 23, номер 4

Цитирование: Бадыкова И.Р. (2025). Расхождение факторов ценообразования на российском рынке жилья: SHAP-анализ первичного и вторичного сегментов. Terra Economicus 23(4), 86–102. DOI: 10.18522/2073-6606-2025-23-4-86-102

Актуальность исследования обусловлена высокой волатильностью российского рынка жилья, обострившейся на фоне роста ключевой ставки Банка России, выраженной региональной неоднородностью и недостаточной изученностью нелинейного взаимодействия ценовых детерминант в условиях институциональных ограничений. Цель работы – выявить и провести сравнительный анализ ключевых факторов, формирующих динамику цен первичного и вторичного сегментов жилищного рынка в регионах России с учетом их взаимосвязей и пространственно-временной специфики. Исследование базируется на гипотезах о принципиальном различии структуры детерминант для первичного и вторичного рынков, асимметричном воздействии кризисных шоков и существенной роли неявных институциональных и региональных эффектов. Эмпирическую основу составили панельные данные по 79 субъектам РФ за 2013–2023 гг. (869 наблюдений), обработанные с применением синтетической методологии, интегрирующей методы машинного обучения и SHAP-анализ для интерпретации сложных нелинейных зависимостей. Результаты подтвердили гипотезы: выявлено доминирование прожиточного минимума, нефтяных цен и кредитной нагрузки на первичном рынке, тогда как вторичный рынок чувствителен к численности населения и доходам домохозяйств. Кризисы 2014 и 2022 г. вызвали экстремальные скачки цен на первичном рынке. Низкий вклад стандартных переменных в Москве и Санкт-Петербурге указал на «институциональную премию» за непрозрачность сделок. Научная новизна заключается в первой для Российской Федерации количественной оценке взаимодействия факторов и доказательстве системных искажений ценообразования («парадокс столиц»). Выводы обосновывают необходимость дифференцированной регуляторной политики, учитывающей выявленную дивергенцию сегментов рынка. Специфика рынка – формирование цен под двойным давлением: как экономических, так и институциональных факторов.

Ключевые слова: рынок жилья; ценообразование на недвижимость; макроэкономические детерминан ты; региональная дифференциация; машинное обучение; SHAP-анализ


Список литературы:
  • Бедин Б.М., Гусак А.С. (2017). Факторы, влияющие на ценовую динамику рынка недвижимости. Известия БГУ 27(2), 154–161..
  • Галиуллина Г.Ф., Хабибуллина А.Ф., Ханнанова С.А. (2022). Государственное регулирование рынка недвижимости в России: современные вызовы и проблемы. Вестник Алтайской академии экономики и права 11(2), 221–225.. DOI: 10.17513/vaael.2554
  • Лисьих В.В., Романова М.В., Щербатов М.В. (2022). Анализ влияния внешних и внутренних факторов на ценообразование на рынке недвижимости в России. Актуальные проблемы менеджмента, экономики и экономической безопасности: сборник материалов IV Международной научной конференции, Костанай, 10–11 ноября 2022 г. (с. 114–116). Чебоксары..
  • Лысенко Г.В. (2025). Макроэкономические факторы цен на жилье в России. Вопросы экономики (1), 92–114.. DOI: 10.32609/0042-8736-2025-1-92-114
  • Любарская М.А., Глазков К.В. (2023). Значение региональных рынков недвижимости для современной экономики. Экономический вектор (2), 48–50.. DOI: 10.36807/2411-7269-2023-2-33-46-50
  • Никитина Н.С. (2023). Анализ факторов, влияющих на динамику цен на жилую недвижимость в России. Финансы: теория и практика 27(1), 208–220.. DOI: 10.26794/2587-5671-2023-27-1-208-220
  • Adams, Z., Füss, R. (2010). Macroeconomic determinants of international housing markets. Journal of Housing Economics 19(1), 38–50. DOI: 10.1016/j.jhe.2009.10.005
  • Belke, A., Keil, J. (2018). Fundamental determinants of real estate prices: A panel study of German regions. International Advances in Economic Research 24, 25–45. DOI: 10.1007/s11294-018-9671-2
  • Bogatyreva, M., Leskinen, M., Kolmakov, M. (2021). The domestic real estate market during financial crises. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science 751, 012134. DOI: 10.1088/1755 1315/751/1/012134
  • Chen, J., Zhang, H., Zhou, Q. (2021). Rule by law, law-based governance, and housing prices: The case of China. Land 10(6), 616. DOI: 10.3390/land10060616
  • Cohen, V., Karpaviciute, L. (2017). The analysis of the determinants of housing prices. Independent Journal of Management & Production 8(1), 49–63. DOI: 10.14807/ijmp.v8i1.521
  • Ersoz, F., Ersoz, T., Soydan, M. (2018). Research on factors affecting real estate values by data mining. Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction Management 6(1), 220–239. DOI: 10.2478/bjreecm-2018-0017
  • Follain, J., Jimenez, E. (1985). Estimating the demand for housing characteristics: A survey and critique. Regional Science and Urban Economics 15(1), 77–107. 101 I.R. BADYKOVA / TERRA ECONOMICUS, 2025, 23(4), 86–102
  • Glindro, E., Tientip, S., Jessica, S., Haibin, Z. (2008). Determinants of house prices in nine Asia-Pacific economies. Bureau of International Settlements Working Paper № 263.
  • Goodman, A. (1978). Hedonic prices, price indices and housing markets. Journal of Urban Economics 5(4), 471–484. DOI: 10.1016/0094-1190(78)90004-9
  • Guan, Y., Cheung, K.-S. (2023). The costs of construction and housing prices: A full-cost pricing or tendering theory? Buildings 13(7), 1877. DOI: 10.3390/buildings13071877
  • Guzikova, L., Plotnikova, E., Kolesnikov, A. (2017). Assessment of the effectiveness of the housing policy implementation in the regions of Russia. Scientific journal NRU ITMO 4(31). DOI: 10.17586/2310 1172-2017-10-4-3-15
  • Han, S., Shin, M. (2021). Housing prices and government approval: the impact of housing booms on left- and right-wing governments in 16 advanced industrialized countries. Canadian Journal of Political Science 54(1), 163–185. DOI: 10.1017/S0008423920001262
  • He, S. (2020). Regional impact of rail network accessibility on residential property price: modelling spatial heterogeneous capitalisation effects in Hong Kong. Transportation Research Part A: Policy and Practice 135, 244–263. DOI: 10.1016/j.tra.2020.01.025
  • Hill, R. (2011). Hedonic price indexes for housing. OECD Statistics Working Papers № 1. DOI: 10.1787/5kghzxpt6g6f-en
  • Hlaváček, M., Komárek, L. (2011). Regional analysis of housing price bubbles and their determinants in the Czech Republic. Czech Journal of Economics and Finance 61(1), 67–91.
  • Ho, W., Ganesan, S. (1998). On land supply and the price of residential housing. Journal of Housing and The Built Environment 13, 439–452. DOI: 10.1007/bf02497028
  • Ihlanfeldt, K. (1982). Income Elasticities of Demand for Rental Housing: Additional Evidence. Urban Studies 19(1), 65–69. DOI: 10.1080/00420988220080061
  • Kalabiska, R., Hlavacek, M. (2022). Regional Determinants of Housing Prices in the Czech Republic. Czech Journal of Economics and Finance 72(1), 2–29. DOI: 10.32065/CJEF.2022.01.01
  • Kallberg, J., Shimizu, Y. (2025). Crime measures and housing prices: An analysis using quantile regression and spatial autocorrelation. Journal of Real Estate Finance and Economics, ahead-of print. DOI: 10.1007/s11146-024-09997-w
  • Ke, X. et al. (2023). Impact of different ecological landscapes on housing prices – empirical evidence from wuhan through the hedonic pricing model appraisal. Journal of Housing and the Built Environment 38, 1289–1308. DOI: 10.1007/s10901-022-09990-w
  • Kholodilin, K., Ulbricht, D. (2015). Urban house prices: A tale of 48 cities. Economics 9(2015-28), 1–43. DOI: 10.5018/economics-ejournal.ja.2015-28
  • Larkin, M. et al. (2019). Do house prices ride the wave of immigration? Journal of Housing Economics 46, 101630. DOI: 10.1016/j.jhe.2019.04.002
  • Li, L., Wong, S., Cheung, K. (2016). Land supply and housing prices in Hong Kong: The political economy of urban land policy. Environment and Planning C: Government and Policy 34, 981–998. DOI: 10.2139/ssrn.3767204
  • Long, H., Trung-Kien, P. (2024). Does urbanization drive up housing prices? Novel evidence from remote sensing and dynamic panel quantile regression. International Journal of Housing Markets and Analysis, ahead-of-print. DOI: 10.1108/IJHMA-06-2024-0081
  • Miles, D. (2012). Population density, house prices and mortgage design. Scottish Journal of Political Economy 59. DOI: 10.1111/j.1467-9485.2012.00589.x
  • Nicholls, S. (2019). Impacts of environmental disturbances on housing prices: A review of the hedonic pricing literature. Journal of Environmental Management 246, 1–10. DOI: 10.1016/j.jenvman.2019.05.144
  • Nikpey, V., Mohammadzadeh, Y., Rezazadeh, A., Samani, H. (2024). Spatial analysis of dependency culture resulting from exchange rate fluctuations on herding behavior in Iran’s housing market. International Journal of Housing Market and Analysis, ahead-of-print. DOI: 10.1108/IJHMA-09-2024-0137 102 И.Р. БАДЫКОВА / TERRA ECONOMICUS, 2025, 23(4), 86–102
  • Owusu-Ansah, A. (2013). A review of hedonic pricing models in housing research. A Compendium of International Real Estate and Construction Issues 1(1), 19–38.
  • Owusu-Ansah, A., Azasu, S., Thantsha, W. (2025). The effect of school quality on house prices in the global south: Evidence from South Africa. International Journal of Housing Markets and Analysis 18(1), 70–86. DOI: 10.1108/IJHMA-05-2023-0066
  • Habinshuti, Ph., Mulyugi, P. (2020). Influence of gross domestic product (GDP) on real estate prices in Rwanda. International Journal of Innovative Research and Development 9(4), 77–82. DOI: 10.24940/ijird/2020/v9/i4/APR20041
  • Polinski, M., Ellwood, D. (1979). An empirical reconciliation of micro and grouped estimates of the demand for housing. Review of Economics and Statistics 61(2), 199–205. DOI: 10.2307/1924587
  • Salifu, M., Peprah, J., Cantah, W. (2024). Legal systems, property rights, and financial development in Sub-Saharan Africa. SAGE Open 14(2). DOI: 10.1177/21582440241257932
  • Sanchis-Guarner, R. (2023). Decomposing the impact of immigration on house prices. Regional Science and Urban Economics 100, 103893. DOI: 10.1016/j.regsciurbeco.2023.103893
  • Somerville, C. (1999). Residential construction costs and the supply of new housing: Endogeneity and bias in construction cost indexes. Journal of Real Estate Finance and Economics 18, 43–62.
  • Stepanyan, V., Poghosyan, T., Bibolov, A. (2010). House price determinants in selected countries of the former Soviet Union. International Monetary Fund, IMF Working Papers № 10.
  • Tian, P., Xiao, W., Yuan, F. (2025). Assessing the combinational effects of access to urban amenities on housing prices: A perspective on the “15-minute city”. Applied Spatial Analysis and Policy 18, 29. DOI: 10.1007/s12061-025-09638-6
  • Tripathi, S. (2019). Macroeconomic determinants of housing prices: A cross country level analysis. MPRA Paper № 98089. https://mpra.ub.uni-muenchen.de/98089/1/MPRA_paper_98089.pdf (accessed on June 16, 2025)
  • Unal, U., Hayo, B., Erol, I. (2024). The effect of immigration on housing prices: Evidence from 382 German districts. SSRN Electronic Journal. DOI: 10.2139/ssrn.4325192
  • Vonlanthen, J. (2023). Interest rates and real estate prices: A panel study. Swiss Journal of Economics and Statistics 159, 6. DOI: 10.1186/s41937-023-00111-0
  • Yang, L., Chau, K., Szeto, W., Cui, X., Wang X. (2020). Accessibility to transit, by transit, and property prices: Spatially varying relationships. Transportation Research Part D: Transport and Environment 85, 102387. DOI: 10.1016/j.trd.2020.102387
  • Weida, X., Peng, L. (2015). Inflation and house prices: Theory and evidence from 35 major cities in China. International Real Estate Review 18(2), 217–240.

Издатель: Южный Федеральный Университет
ISSN: 2073-6606